전세 계약시 필요한 서류 보는 방법 /부동산 계약서/자취

전세집을 구할때 위험한 매물인지 꼭 거르고 안전한 부동산 계약을 해야하는데요

혼자서는 확인하기 어려운 서류들을 모아서 정리해봤습니다.

 

전세 계약 시 꼭 확인해야 할 6가지 사항에 대하여 알아보겠습니다!

 

 

등기부등본

 

 

부동산에 관한 모든 현황이 적혀있는 공적인 장부

-> 집이 지어진 해, 집의 면적, 집주인의 신원, 집에 잡혀있는 빚의 총액 등

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계약 전 확인했어도 입주 전날에 한번 더 확인하기

-> 대법원 인터넷등기소에서 내가 직접 뽑아서 볼 수 있다

-> '입주 전까지 등기부등본 내용이 달라질 경우 계약금 환불' 특약 설정하기

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확인하기

 

1. 표제부 : 건물의 전체적인 정보

-> 계약하려는 집의 주소·동·호수가 맞는지 확인하기

-> 당일 발급받은 것인지 체크하기

-> 집 소유자와 계약자가 동일한지 체크하기

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2. 갑구 : 소유권에 관한 사항

-> 등기목적에 '가압류, 압류, 경매개시 결정, 가처분, 가등기'가 있으면 계약 X

-> 신탁등기가 잡혀있는 경우 반드시 수탁자와 계약해야 함!

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3. 을구 : 소유권 이외의 권리에 관한 사항

-> 등기목적에 ‘근저당권설정, 전세권설정, 주택임차권'이 있으면 계약 X

-> 근저당권이 매매가 대비 70% 이상 설정되어 있으면 경매로 넘어갈 위험이 있음

 

 

건축물대장

  

 

건축물의 현황에 대한 공적 장부

-> 건축물의 위치, 면적, 용도, 층수 등 건축물의 표시에 관한 사항

-> 소유자의 성명, 주소, 소유권 지분 등 소유자의 현황이 등록됨

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정부24에서 건축물대장 등·초본 발급(열람) 신청

-> 서류 발급 시 1건당 500원, 인터넷 열람은 무료임

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확인하기

 

1. 계약자와 소유자가 일치한지 확인하기

-> 등기부등본의 소유자와 건축물대장의 소유자가 같은 사람이어야 함

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2. 위반건축물 여부 확인하기

-> 건축물대장 상단에 노란색으로 '위반건축물'이라고 써있음

-> 계약을 하고자 하는 건물이 불법으로 증축했거나 주거용이 아니라는 뜻

(옥탑방은 대부분 위반건축물인 경우가 많음)

-> 계약하려는 층이 건축법을 위반하지 않았다면 전세대출은 가능하나,

주택이 아닌 근린생활시설로 등록된 집을 전세로 계약하는 것은 위험함

 

 

부동산 공제증서

 

 

계약에 문제가 생겼을 때 보상해주는 보증서

-> 부동산에서 가입한 일종의 보험같은 것이라고 보면 됨

-> 증서에 명시된 금액은 1년에 중개업소에서 보상받을 수 있는 총 금액

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계약 시 공인중개사에게 공제증서를 꼭 받아야 함

-> 말로 하는 약속은 X

-> 반드시 계약자가 직접 공제증서를 확인하기

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확인하기

 

1. 중개업소 정보 확인하기

-> 부동산의 상호와 사업장소재지, 대표자명 등을 확인

-> 대표자명과 다른 '실장'이라는 사람이 계약을 직접 진행하지 않도록 주의!

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2. 공제 가입 정보 확인하기

-> 개인 공인중개사는 1억 이상, 법인은 2억 이상 가입이 의무

-> 먼저 보상을 받은 사람이 있을 경우 다음 계약자는

총 가입금액에서 먼저 보상받은 금액을 제외한 나머지 금액만 받음

-> 반드시 계약일이 공제증서의 가입기간에 속해있는지도 체크해야 함

 

 

임대차계약서

 

 

주택임대차 표준계약서를 이용하기

-> 표준계약서를 기반으로, 필요한 특약사항을 추가하면 됨

-> 계약서 자체는 어려운 내용이 없지만 반드시 꼼꼼히 읽어봐야 합니다.

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계약서 작성 후 계약을 취소하고 싶다면?

-> 세입자는 본인 계약금을 포기, 임대인은 계약금의 2배를 지급해야함

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확인하기

 

1. 주택, 임대인 정보, 계약 내용이 정확한지 확인

-> 계약기간, 계약금액, 계약 종류가 이야기했던 내용과 달라지지 않았는지 체크

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2. 입주 전 수리

-> 집을 보러 갔을 때 수리가 필요한 부분은 반드시 먼저 이야기하기

-> 이걸 계약서에 표시하지 않으면 나중에 내가 나갈 때 덤탱이를 쓸 수 있음

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3. 추가해야 하는 특약

-> 근저당 등의 이유로 전세대출 이용이 불가능하면 계약금 전액 반환&계약 파기

-> 입주일까지 등기부등본상 권리관계에 변동이 생기면 (=집 담보로 대출 받으면)

    계약 파기 및 계약금 전액 반환+위자료 지급

 

 

 

중개대상물확인서

 

 

임대차계약 시 공인중개사가 작성하는 문서

-> 계약이 체결되기 전, 계약하려는 건물에 대해 설명한 사항을 작성한 문서

-> 한마디로 등기부등본, 건축물대장의 내용이 정확한지 설명해주는 것

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설명을 전부 듣고 동의할 때 체크 표시해야 함

-> 설명을 성실하게 하지 않는 공인중개사는 과태료 or 자격정지

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확인하기

 

1. 대상물건 정보, 권리관계 확인

-> 등기부등본과 건축물대장을 확인했다면 정보가 정확하게 적혀있는지만 보면 됨

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2. 계약갱신요구권 행사여부

->2년 전세 거주 이후 1회에 한해 같은 조건으로 계약 2년 연장을 요구하는 것

-> 묵시적 갱신이나 첫 전세계약때는 해당없지만, 재계약 시 반드시 확인하기

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3. 내·외부 시설물 상태

-> 수도, 전기, 가스, 난방, 배수, 바닥, 벽면 등의 상태를 체크하는 곳

-> 집을 보러 갔을 때 수리가 필요하다고 생각된 부분은 '수선 필요'에 체크

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대출, 보증보험

 

 

계약 전 미리 은행에 방문해서 상담 받아보기

-> 등기부등본에 문제가 있어 대출이 안나오는 것은 계약 취소시 계약금 반환이 되지만,

    내 신용도·소득으로 인한 대출 거절은 계약금 반환 안됨

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필요한 서류 꼼꼼하게 확인하기

-> 특히 계약금 영수증, 확정일자는 어느 대출상품을 이용하더라도 필수!

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확인하기

 

1. 계약금 영수증

-> 전체 보증금의 5~10% 이상을 계약금으로 내야 전세대출 신청 가능

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2. 확정일자 받기

-> 계약서 작성 당일 주민센터에 가서 확정일자를 받아야 함

-> 확정일자까지 받은 다음 은행에 방문하거나 비대면으로 대출 신청

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3. 전세보증보험 가입 보증료

-> 전세대출을 받으러 갈 때 전세자금보증을 취급하는 은행에서 같이 신청가능

-> 임대인이 총 보증료의 75%, 세입자가 25%를 지불해야 함

 

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